Markt, Staat oder beides?

Wie weiter mit dem Berliner Wohnungsmarkt?

VON LARA WAGNER

18 Monate – ein halbes Bachelorstudium, dreiviertel Masterstudium oder die durchschnittliche Wartezeit auf einen Berliner Wohnheimplatz. Wer zum Studieren in die Hauptstadt zieht, hat es nicht leicht.

Sanierungsstau in den Wohnheimen 

Aktuell hält das Studierendenwerk in Berlin 9.200 Plätze für etwa 5% der Studierenden bereit. Das sind nur halb so viele wie im Bundesdurchschnitt. Konsequenz: Jedes Semester warten rund 4.000 Bewerber:innen auf einen der begehrten Plätze. Das gehe schon seit 2012 so und werde sich in absehbarer Zeit auch nicht ändern, berichtet Pressesprecherin Jana Judisch. Denn das studentische Wohnen muss sich aus den Mieten finanzieren. „Zum BAföG-Satz vermieten heißt aber auch, dass Sie kein Geld zum Sanieren haben,“ so Judisch. Dadurch sei ein Sanierungsstau von über 120 Millionen entstanden, der das Studierendenwerk vor ein Dilemma stellt: Kräftige Mieterhöhungen auf Kosten des eigenen Sozialauftrags oder der kontinuierliche Verfall der Substanz aus den 90er-Jahren.
Zwar gäbe es Bundesfördermittel im Programm Junges Wohnen, allerdings kann das Studierendenwerk diese wegen einer Landesrichtlinie nicht beantragen. 

Inzwischen sei man sogar so weit, zu überlegen, die aktuelle Wohnhöchstdauer von fünf Jahren herabzusetzen. Das ist aber auch kein Ausweg:  „Wenn die Studierenden nichts haben, wo sollen sie denn hin“, fragt Jana Judisch und verweist auf den hohen Anteil internationaler Studierender in Wohnheimen, die es auf dem freien Berliner Wohnungsmarkt ohnehin schwieriger hätten.

Auch der Mietmarkt macht Probleme

Denn auf diesem sieht es nicht besser aus. Zu Beginn des Wintersemesters 2025 lag die durchschnittliche Warmmiete für ein unmöbliertes WG-Zimmer bei 600€. Berlin ist damit bundesweit die drittteuerste Stadt. Zudem sind die Mieten bei Neuvermietung in den letzten zehn Jahren um etwa 85% auf durchschnittlich 15,74/qm angestiegen. Dadurch entsteht eine Kluft von 118% zwischen ortsüblichen Vergleichsmieten und Neuvermietungen, die vor allem jene belastet, die neu in die Stadt ziehen.

Dass das so nicht weitergehen kann, sind sich alle Parteien einig. Nicht aber in der Analyse des zugrundeliegenden Problems. CDU-Mitglied und OSI-Absolvent Frank Bewig ist Bezirksbürgermeister in Spandau. Er erinnert sich, wie vor 20 Jahren ein Überangebot den Mietpreis unten hielt: “Die damaligen Senate haben damals verschlafen, in Berlin Wohnungen zu bauen.“ Als „großer Fan der sozialen Marktwirtschaft“ sehe er aber auch Regulierungsbedarf und fordert eine Mischung aus öffentlichem und privatem Engagement, aus „bauen, bauen, bauen, aber auch einem Planungsinstrument wie dem Mietenspiegel, an dem man sich orientiert“.

Als ehemaliger Baustadtrat hat Bewig allerdings auch miterlebt, dass auch die Rahmenbedingungen stimmen müssen, damit gute Projekte ihr Ziel erreichen: “In einigen Fällen hat das Land in Spandau versäumt, die erforderliche Verkehrsinfrastruktur rechtzeitig mitzubauen. Deshalb weiß ich heute nicht, ob ich alle Bauprojekte noch in gleicher Weise unterstützen würde, obwohl der Bedarf an Wohnraum unbestritten war.“ In Konsequenz hätten Teile des Bezirks heute große Mobilitätsprobleme. 

Kommunaler Wohnungsbau als Lösung? 

„Im Gegensatz zur CDU sind wir nicht der Auffassung, dass jeder Neubau hilft,“ sagt Niklas Schenker, wohnungspolitischer Sprecher der Linken im Abgeordnetenhaus und ebenfalls OSIaner. „Das Problem auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist, dass wir es mit sehr vielen dreisten Vermietern zu tun haben und einem Senat, der nichts dagegen unternimmt.“

Schenker hat Gegenvorschläge. Die Linke fordert einen Mietendeckel für landeseigene Wohnungsbauunternehmen und ein kreditfinanziertes kommunales Wohnungsbauprogramm – durchgeführt von einer neuen kommunalen Planungsgesellschaft. Zudem will sie ein Landesamt für Wohnungsmieten, das mit mindestens 100 neuen Stellen gegen Mietwucher und illegale Ferienwohnungen vorgehen soll. Auch hier sind Studierende etwa durch ein Umgehen der Mietpreisbremse durch unrechtmäßig befristete WG-Zimmer betroffen. Schenker spricht von einem „massiven Rechtsdurchsetzungsdefizit“ bei Mietwucher, Leerstand oder Zweckentfremdung und will die neue Behörde daher um eine neue Schwerpunktabteilung Mietkriminalität in der Staatsanwaltschaft ergänzen. Zur Gegenfinanzierung schlägt die Linke eine Anhebung und progressive Staffelung der Grunderwerbssteuer und das Einstampfen der Wohneigentumsförderung vor.      

Auch vor der Enteignung und Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen schreckt Schenkers Fraktion nicht zurück und verweist auf das Urteil der Expert:innenkommission des Senats, die grünes Licht für Vergesellschaftungen unter Marktpreis gegeben hatte. Frank Bewig sieht das Instrument skeptisch: „Es würgt wirtschaftliches Handeln ab. Investoren, die privat bauen wollen, werden abgeschreckt, investieren woanders und wir haben im Ergebnis weniger Wohnungen.“

Kompromisse wären möglich  

Aktuell führen CDU und Linke die Umfragen zur Abgeordnetenhauswahl an. Die Wahl im September wird so auch entscheiden, ob der viel benötigte Wohnraum in Zukunft eher privat oder öffentlich gebaut wird. Jenseits dieser Grundsatzfrage sollten allerdings alle Parteien ein Interesse daran haben, durch Personalaufstockungen Mietwucher und Zweckentfremdung konsequenter zu bekämpfen. Ein möglicher erster Kompromiss zwischen den sonst unversöhnlichen Positionen.

Frank Bewig ist seit 1995 CDU-Mitglied und seit März 2023 Bezirksbürgermeister seines Heimatbezirks Spandau. Nach dem OSI-Diplom 2004 arbeitete Bewig zunächst in der Eingliederungshilfe. Anschließend war er sieben Jahre wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Kai Wegner. Seit 2014 hatte Bewig mehrere Bezirksstadtrats-Posten inne, zuletzt für Bildung, Kultur und Sport. 

Niklas Schenker hat 2022 den PoWi-Master am OSI mit einer Abschlussarbeit zum Berliner Mietendeckel abgeschlossen. Seit November 2021 ist Schenker für die Linke Mitglied im Abgeordnetenhaus und neben der Wohnungspolitik auch für Fuß- und Radverkehr und Clubkultur zuständig. Zuvor war Schenker Mitglied der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf. Viele Jahre hat er in einer Punkband gespielt.